【淡路】海沿いオーシャンビュー中古別荘の価格相場は？格安物件の注意点とシェア別荘情報

ここ数年、余暇の過ごし方や旅行スタイルの変化に伴って注目を集めているのが、別荘。

特に80年〜90年代にあった一大別荘ブーム時代の中古別荘は新築や分譲の別荘に比べるとずっと安価で手軽に購入できることから、需要も供給も多くなっていると言われています。

そんな中、別荘地として新たに注目を集めているのが淡路島。
2020年にパソナグループが本社を移転したことから注目を集め始め、瀬戸内海の穏やかな気候と島のリゾート感が味わえる上に関西からのアクセスも良いことから、淡路に別荘を持ちたいと考える人も急増しています。

そこで今回は、淡路島で海沿いオーシャンビューの中古別荘の価格相場はどのくらいかと、格安物件の購入を検討する際の注意点、淡路島のシェア別荘をまとめました！

淡路島｜オーシャンビューの中古別荘

せっかく淡路島に別荘を持つなら、オーシャンビューがいい・・・、でもどのくらいの値段が相場なのか、気になります。

そこで、淡路島で海が見える中古別荘物件の相場を、いくつかの分譲地や不動産情報を参考にまとめてみました（2024年7月現在）。

晴海ヶ丘の中古別荘

まずは、淡路島の別荘地として有名な「南あわじオーシャンビュータウン晴海ヶ丘」から。

（参照：harumigaoka.com）

淡路島の西南、海を見下ろす丘に位置する晴海ヶ丘は、2004年に分譲を開始した大型リゾートタウンで、定住者から別荘まで全410区画、総面積26万5,000㎡と広大な管理別荘地。

海までは歩いて20分ほどと少し距離はありますが、勾配を生かした街づくりでほとんどの区画から海をのぞむことができる、その他の通りオーシャンビュータウンです。

中心部で海抜90m、最も低いところでも50mあるので、津波の心配もないというのもポイントですね。

管理別荘地なので、インフラ整備や安全管理もしっかり行われていて、路線バスの停留所もタウン中央のロータリーに設けてあるので買い物なども便利です（1日５便）。

そんな晴海ヶ丘から、特に眺望が良く、この先も眺望の邪魔になる建築物が建てられれないと予測される”プレミアム物件”からいくつか参考例を見てみます。

晴海ヶ丘では、別途以下の管理費（年額）・水道分担金（一時金）などがかかります。

• 土地：基本料22,000円＋土地面積1m²×53円
• 建物：基本料33,000円＋延床面積1m²×330円
• 水道分担金：660,000円(税込) 

例えば、物件Aの場合は管理費が土地：22,000+215×53=33,395円と建物：33,000+71×330=56,430円で89,825円が年間管理費となります。

区画で整備されているので、土地や建物の広さにそこまで大きな違いはなく、築年月も分譲が始まった2004年以降なので、そこまで古い物件もなく、景観と土地建物の広さに応じて価格が変動しているイメージですね。

晴海ヶ丘の物件はとても人気が高く、海が見える中古別荘はかなり需要が高いため、こまめにチェックした方が良さそうです。

土地物件はいろいろと販売されていて、500万円〜800万円ほど / 1区画が相場のようです。

海平の郷の中古別荘

続いては、淡路島の東海岸、海を見渡せる高台にある別荘分譲地「海平の郷（うみひらのさと）」。

（参照：myhome.nifty.com）

1990年に淡路島リゾート構想に基づいて開発された淡路島最大級の別荘地で、海抜100mの高台に甲子園球場の8.5倍の大きさの34万m²（約10万坪）に407区画が整備されています。

約7万㎡以上の保安林・残地緑地等の自然を残し、区画の建蔽率を30％に制限することで、周辺環境をゆたかに保つ試みがされています。

敷地内にはテニスコートや屋外プール（夏季限定）、ドッグランなどの共有施設も整備されていて、自然豊かなコミュニティを形成。

基本的には土地を分譲して、建物はオーナーが新築するスタイルのようですが、中古物件もたまに販売されています。

2024年7月現在、中古別荘として販売されているのは1軒しか見当たりませんでした・・・。売りに出るとすぐに制約してしまうのかもしれませんね。

土地のみの物件は、150坪前後が500万円前後〜いろいろと見つかりました。土地だけ探している方には、まだ色々選択肢はありそうです。

海平の郷の管理費は、

• 建物建築前　44,000円 / 区画（税込）
• 建物建築後　66,000円 / 区画（税込）

とのこと。

五色浜リッチランドの中古別荘

淡路島の西海岸、美しいサンセットで知られる五色浜へ歩いて行ける距離にある別荘地「五色浜リッチランド」も、オーシャンビューの別荘地として人気があります。

2024年7月現在出ているふたつの物件だと、土地面積はだいぶ違いますが、建っている建物の大きさと築年数がちょっと気になりますね。

また、物件Aのほうは傾斜地であり、「宅地造成工事規制区域」と記載があるため、崖崩れなどに備えた造成が新たに必要になるかもしれません。

のちほど触れますが、このように土地の面積に対して相場より安く設定されている物件の場合は、何か別途予算が必要になる場合もありますので、注意が必要です。

ちなみに五色浜リッチランドは自治会日が6,000円 / 年とのこと。良心的ですね。

別荘地以外の中古別荘

淡路島には、他にも尾崎マリンタウン、四季の丘、サンヒルズなど、あちこちに別荘分譲地があります。

別荘地に別荘を購入した場合、管理費を支払う代わりにインフラの整備、ゴミ捨て場の管理、パトロールなど周辺環境のお世話に加え、別オプションで別荘の空気の入れ替えや凍結防止措置などを行ってくれる場合もあります。

そのため、一般的には別荘は別荘地内で持つことが多いのですが、別荘地以外でも中古別荘物件は販売されています。

淡路島でオーシャンビューの中古物件（別荘地以外）をいくつか挙げてみました。

おおよその感じですが、土地面積・築年数などで2000〜3000万円台くらいかな？という感じです。

別荘地でない分、海沿いやオーシャンビューの土地の価格は高くなる傾向にあるようで、土地だけで販売されている物件を比較すると、同じ淡路島でも山間では坪単価2万〜10万円くらいなのに対して、海沿いまたはオーシャンビューの土地は坪単価30万〜50万円以上に達しています（淡路島の平均的な土地価格は10万円 / 坪ほど）。

淡路島は近年、リゾート地として注目を集めてどんどん開発も進んでいるため、オーシャンビューの好立地物件の価格は上昇傾向にあり、今後も価格の差が広がっていくと予想されます。

中古格安物件の注意点

淡路島に限ったことではありませんが、中古別荘の物件の中には信じられないほどの安価で販売されているものもあります。

えっ、５０万円で土地もついてるの？なんて物件もちらほらありますが・・・、そこまでの格安物件でなくても、相場より安く販売されている物件を購入する際に注意する点をいくつかご紹介します。

災害関連の特記事項

まずは、災害関連の特記事項です。

物件の詳細を確認すると、土砂災害や津波災害警戒区域内かどうかなど、ハザードマップに関する事項が記載されている場合があります。

例えば、

• 地すべり危険箇所あり
• 土砂災害警戒区域内
• 浸水想定区域

などの記載がある場合は、要注意。

その危険を承知の上でどうしてもそこがいい！という場合でも、保険をしっかり掛けるなど必要かなと思いますが、命にも関わることなのであまりオススメできません。

令和2年（2020年）8月に、重要事項説明時に水害ハザードマップを提示して、おおよその所在地について説明することが義務付けられましたが、それ以外の災害リスク（土砂崩れ、津波など）については自身で希望のエリアのハザードマップを確認するなどして、できるだけ安全な土地を選ぶようにしましょう。

淡路島は周りを海に囲まれているので、津波や台風の被害を受けやすい場所などのチェックも重要です。

がけ条例

周囲をぐるっと海に囲まれている淡路島、海から土地が立ち上がって高台になる部分は、おのずと高さのある「がけ」になります。

建築では、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地のことを「がけ」とみなしています。

がけ条例では、がけ上とがけ下の両方で建築物までの水平距離ががけの高さの1.5倍（がけが2m以下の場合は1倍）ないといけない、もしくはコンクリートブロックなどでがけを補強しなくてはならない、などと定められれています。

そのため、丘を平らに切り崩しただけの棚田のような土地は、例えばがけの高さが3mあるとしたら建築物を4.5m離して建てるか、3mのコンクリート壁を作るなど、措置を講じて検査を行い、許可を得る必要があります（細かな決まりは市町村によって異なります）。

がけの上に立てる場合は建物の重量に注意をする、下の場合はがけの補強や建物の鉄骨造にする、など、想定外の予算が必要になる場合が多々あるため、「がけ条例」という文字を特記事項で見つけたら要注意。

淡路島の場合、区画整備されている別荘地であればほとんど問題ありませんが、農地を転用してある土地や、古くからの石塀がそのまま残っている地域などはがけの補強や作り直しから始めなくてはならない場合も多いので、特に注意が必要です。

宅地造成等工事規制区域

これも淡路島に限ったことではありませんが、宅地を整備する際に土砂災害の原因となる無理な盛り土をしてはいけない、と定められた地域「宅地造成等工事規制区域」があります。

「宅地造成等規制法」とは、崖崩れや土砂災害等が特に懸念されるエリア内での宅地造成の工事に関して、災害防止のために必要な規制を行うことを目的に、1961年（昭和36年）に制定された法律。

この規定は2023年（令和5年）に根本的な改正があり、より厳しくなった項目なので注意が必要です。

この規制区域内では、後から増築をしたり上下水道の工事などをする場合にも許可が必要だったり、土地の状態を安全に保つ義務が所有者に生じます。

中古別荘の場合は、土地が法律施工前に整備されたものだったり、石積みの古い擁壁だったりという場合には許可申請がなされていない場合もあるそうで、その場合は造成をやり直さなければならない危険もあるので、「検査済証」の有無を確認することが大切です。

新しく区画整備された土地でも「検査済証」は必ず確認すること、また傾斜地など新たに造成し直さなくてはならない場合は色々と予算と手続きが必要だということを念頭に置いておかなくてはなりません。

淡路島の物件ではこの「宅地造成等工事規制区域」をちらほら見かけるので、物件を探す際にも注意してみてみてください。

リフォームの規模

中古別荘で格安の物件の場合、往々にしてリフォームが必要な場合があります。

「自分の好みにカスタマイズする」程度のリフォームならいいのですが、シロアリや雨漏りなど住環境として致命的な物件も中にはあるため、しっかりと確認をしておくことが必要です。

特記事項の中に「契約不適合責任免責」とある場合は特に注意が必要で、もしも売買契約が成立してから不具合が発覚しても、売主には責任はないことになります。

家の傾きや腐食など、中古の別荘を購入する際にはあらかじめ建物の状態をよくよく確認しましょう！

また、1981年以前の「旧耐震基準」に則って建設された建物は”震度5程度の中規模地震までしか耐えられない”とされているため、安全のために大規模な耐震工事が必要になる場合もあります。

築30年の住宅をフルリフォームする際にかかる費用相場は、およそ500～2,000万円（参考：リショップナビ）、一般的な戸建ての場合の耐震補強工事費用の相場は約150万円（参考：イエウール）とのことなので、販売価格だけに惑わされず、リフォームがどのくらい必要になるかもあらかじめ見極めことが大切です。

建蔽率

中古別荘を購入する場合も、別荘用地を購入する場合も、建蔽率のチェックは大事です。

建蔽率とは、土地の広さに対する建物の割合で、カーポートも含まれます（緩和条件あり）。

淡路島でも建蔽率30％とか40%という物件はとても多いため、ある程度の大きさの別荘を持つためには土地も広く確保しなくてはなりません。

既に建物がある状態の中古別荘の場合は、建蔽率ギリギリで作ってある場合にはそれ以上の増築ができないという問題もあります。

さらに、物件を調べていると「現状で建蔽率を超過」しているものもありました。その場合は適合するように一部解体するなどの措置が必要になるので、購入にはかなりの覚悟が必要ですね・・・。

境界非明示・未確定

淡路島の物件で多く見かけるのが、「境界非明示での取引」という言葉。

一般的には、登記簿から「ここからここまでが〇〇の土地です」という風に境界が明示してあって、地面に境界票が設置してあるのですが、境界が明記されていない古い土地は土地家屋調査士さんが現地を測量し、様々な資料に基ついて境界を特定するのだそう。

ただ、この特定は隣の土地の所有者との双方の承認が必要になりますが、隣の所有者の同意が得られない場合や、隣の所有者が不明な場合など境界を決めることができず、「境界非明示」となります（ケース①）。

そこで、土地家屋調査士さんは「筆界特定制度」といって境界（筆界）を法務局に申請・設定できる制度を使って境界を決める（隣の所有者の承認は要らない）のですが、この場合は境界標を設置できないため、「境界非明示」のままとなります（ケース②）。

ケース①のように境界未確定のまま「境界非明示」となっていると、次のようなリスクがあります。

• 土地は資産価値が著しく下落するため、住宅ローンの担保に設定できない
• 隣地所有者と境界線をめぐるトラブルに発展する

ケース②にも法的な効力はないので、そもそもどういった事情で「境界非明示での取引」になっているのかを、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

アクセスの良し悪し

別荘というと、淡路島に限らず、自然豊かな山間部だったり、まだあまり道が整備されていない場所だったりしますよね。

細い山道や、高速ICから遠いなど、最初のうちは「多少の不便も別荘の醍醐味」なんて思えても、毎回となるとだんだん億劫になる場合も多いので、注意が必要です。

冬季には登れない坂道とか、崖崩れの危険がある山道、離合できない細道など・・・、車がないとアクセスできない別荘の場合は特に道中の環境も重要事項です。

稀にですが、「車の侵入不可」「車庫なし」「駐車場なし」といった物件もあるので、しっかりとチェックしましょう！

年齢を重ねていくことを考えると、いざとなったら公共交通機関やタクシーでもアクセスできるくらいの場所を探してみるのも良いと思います。

オーシャンビューのシェア別荘４選

淡路島に別荘を持ったり、移住を希望する人も増えているそうですが、別荘探しの下見や、淡路の別荘ライフのお試しとして、淡路での滞在を手軽に楽しめる貸別荘スタイルのシェア別荘もオススメです。

また、個人で探すとなかなか見つけられず、購入するにもかなり高額になりそうな淡路島のオーシャンビュー別荘を複数オーナーで所有できるシェア別荘も合わせてご紹介。

淡路島の別荘ライフの選択肢の一つとして、参考にしてみてくださいね。

ヴィラオーシャン釜口｜淡路市釜口｜¥11,550〜 / 名

2019年7月にオープンした「ヴィラオーシャン釜口」は、一棟だけのプライベートヴィラ。

淡路島の北東部に位置し、目の前が海という好立地です。

１階に3部屋寝室があり、２階はキッチン・リビング＆オーシャンビューテラスというつくりになっていて、最大8名まで利用可能。

ビーチまでも歩いてすぐ、キッチンやBBQコンロ、洗濯機なども完備なので、家族や仲間と数日のんびり過ごしたい方にもオススメです。

ドギーズヴィラ釜口｜淡路市釜口｜¥16,500〜 / 名

家族の一員、わんちゃんと一緒に滞在できることが最大の特徴の「ドギーズヴィラ釜口」。

前述の「ヴィラオーシャン釜口」と同じく、淡路島の北東部に位置し、オーシャンヴューの一棟貸し別荘です。

同伴できるわんちゃんの種類や頭数に制限がなく、施設内はどこでも犬OK、わんちゃんグッズも充実していて、わんちゃんにも愛犬家さんにも優しい施設。

2棟あるヴィラはそれぞれ最大定員5名、プライベート空間が確保してあるので、わんちゃんも含め家族水入らずの滞在が楽しめます。

複数家族で2棟まるごと借りるのも◎

自由にBBQなど自炊を楽しめる素泊まりから、BBQ食材付き、フグ料理のコースなど、食事もオプションから選べます☆

プライベートヴィラグランピング淡路｜淡路市大谷｜¥15,800〜 / 名

淡路島の東海岸沿いに少し南下したあたりに位置する「プライベートヴィラグランピング淡路」も、オーシャンビューが魅力の貸別荘。

淡路島の人気エリア「東海岸」のちょうど真ん中あたりに面していて、観光やレジャーにも便利な立地ながら、海や市街を見下ろす高台にあり、プライベート感あふれた滞在ができます。

ヴィラタイプの貸別荘が2棟、ドームテントのグランピングスタイルが3棟あり、全室に天然客室温泉がひいてあるのも嬉しいポイント。
ヴィラのうち1棟は、ドッグラン併設でわんちゃん同伴OKです☆

ヴィラタイプにはそれぞれプライベートプールもあり、開放的な景色の中で日の出や日没、星空を眺めながらなど優雅なひと時が過ごせそう。

自由に食材を持ち込んでの素泊まりもありますが、オプションで食事を選んでおいての「本格的にまったり」もいいですね・・・！

Residence Villa AWAJI MARE｜淡路市大谷

淡路島での滞在を、よりラグジュアリーに過ごしたいという方にオススメなのが、2024年5月開業の「Residence Villa AWAJI MARE」。

最大18名のオーナーで共同所有するタイプのシェア別荘で、数億規模の高級別荘をリーズナブルに購入できます。

自然が多く残る落ち着いた雰囲気の淡路東海岸エリア、釣り船が立ち寄る由良マリーナからすぐの好立地。

目の前は海、さらにまるで海から繋がっているかのような絶景プライベートプールやサウナルームもあり、まさにラグジュアリーなバカンス体験ができそうな施設です。

敷地面積約1,200㎡、建築面積339㎡（テラス含む）、床面積約191㎡で2LDDKKの平屋一戸建て。

広々としたオーシャンビューのリビング・ダイニングはくつろぎのスペース。
インテリアはデザインと機能性を兼ね揃えたアルフレックスで統一、まるで芸術作品のような趣です。

最大8名まで利用可能なので、お友達家族や３世代での利用も◎

特別な日の特別なひと時にオススメしたい、高級別荘です☆

以上、淡路島で海沿いオーシャンビューの中古別荘の価格相場はどのくらいかと、格安物件の購入を検討する際の注意点、淡路島のシェア別荘についてまとめました。

淡路島での別荘ライフの参考にしていただけると幸いです☆