別荘（温泉付き / なし）の維持管理費用や税金は年間いくらか徹底検証｜那須と軽井沢の場合

ここ数年、密かにブームになっているのが別荘。

リモートワークの充実やコロナ禍による宿泊形態の変化などから、都会を離れ自然豊かな場所に別荘を持ちたいと考える人が増えています。

90年代の別荘ブーム時代にも多くの別荘地が整備され、オーナーの高齢化などで売りに出ている中古別荘物件の市場も盛んで、インターネットで検索するだけでも様々な価格の中古別荘が出てきます。

中には土地付きで100万円など、信じられないような安価で売りに出ている物件もありますが、注意しなければならないのは、別荘は土地建物の購入代金以外にも、さまざまな維持管理費や税金が継続して必要になるということ。

そこで今回は、別荘の維持管理には実際年間でいくらかかるのかを、那須の温泉付き中古別荘と軽井沢の中古別荘をそれぞれ例に検証してみました。

安易に別荘を購入する前に、ぜひ一読を。

また、より手軽に別荘ライフを始められるシェア別荘についても後半でご紹介していますので、最後まで目を通していただけると幸いです。

那須と軽井沢の物件

今回、なるべく具体的な数字を出せるよう、実際に販売されているふたつの物件を例にしました。

それぞれの物件のスペックを見てみます（表は右にスクロールしてご覧ください）。

那須｜温泉付きの中古別荘

避暑地・別荘地として古くから人気の高い、栃木県の那須。

今回は、那須ならではの温泉付き中古別荘と、比較のため築浅物件を取り上げてみます。

	立地	土地面積	延床面積	間取り	築年月	価格
物件A	那須郡那須町	800㎡	105㎡	2階建 3LDK	2007年9月	1,950万円
物件B	那須郡那須町	1322m²	110m²	平屋 4LDK	2022年9月	9,000万円

軽井沢｜中古別荘

人気別荘地の地位を近年また取り戻し、「いい物件が出たらすぐに売れる」と言われている長野県の軽井沢。

新築の分譲別荘も増えていますが、ここでは比較のため中古の物件をふたつ、取り上げてみます。

	立地	土地面積	延床面積	間取り	築年月	価格
物件C	軽井沢	1,008㎡	181㎡	2階建 4LDK	1991年7月	3,300万円
物件D	南軽井沢	759m²	199m²	2階建 4SLDK	2021年7月	1億5,080万円

一般的に、別荘の維持管理費は年間50〜60万円と言われていますが、より具体的な内訳と実際どのくらいになるのか、リサーチして試算してみようと思います！

購入時に土地建物代以外にかかる一時金

別荘を所有する限り永久に必要となる維持管理費とは別に、別荘購入時に加算される一時金があります。

「この別荘、〇〇万円か〜、それなら買えるかも！」と思いきや、実際には思ったより高額になる場合も多々あるので、まずは購入時にかかる一時金をまとめてみました。

購入時にかかる一時金の内訳

購入時には、土地建物の価格（販売価格として提示してあるもの）の他に、以下のような一時金がかかります。

1. 仲介手数料：（売買価格×3％+6万円）×消費税
2. 印紙代：1,000円〜6万円（契約金額による）
3. 不動産取得税：固定資産税評価額（時価のおよそ70%）×4%
4. 登録免許税：固定資産税評価額×各税率
5. 司法書士（所有権移転登記）費用：3万〜10万円
6. 別荘地名義変更料：2〜10万円
7. 上下水道施設負担金：300〜600円 / ㎡（土地面積）
8. 温泉権利金（温泉を引く場合）：200万円程度

7.の上下水道施設負担金は、那須町の場合280〜400円 / ㎡、軽井沢の場合600円 / ㎡と、地域によって差があります。

ではざっくりとですが、それぞれを物件A〜Dに当てはめてみます。

	販売価格	1	2	3	4	5	6	7	8	一時金合計
物件A	1,950万	71万	2万	55万	24万	6万	5万	27万	210万	約400万
物件B	9,000万	0	10万	252万	110万	6万	5万	45万	209万	約637万
物件C	3,300万	115万	6万	93万	40万	6万	5万	60万	0	約325万
物件D	1億5,800万	528万	10万	442万	194万	6万	5万	45万	0	約1,230万

物件Bに関しては、不動産会社＝売主となっているため、仲介手数料はかかりません。

温泉を引く場合は200万円ほどの温泉権利金がかかるため、初期費用が高額になる傾向にありますが、温泉をひかない場合でも販売価格の10%程度は諸々で加算されるとみておいた方が良さそうです。

また、上下水道施設負担金のように販売価格に関わらず土地面積によって価格が変動するものがあるので、注意が必要です。

登録免許税については、実際は土地と建物それぞれの評価額割合が必要となります（登録免許税計算シュミレーター）。

その他見込まれる一時金

上記に挙げた、基本的にかかる購入時の一時金に加え、以下のようなものが必要となる場合があります。

• リフォーム費用：30万円 / ㎡
• ネット回線開設費用
• 下見 / 契約のための交通費・滞在費
• 年間経費の日割り額
• 大規模修繕積立金
• 家具 / 家電購入費

例えば、上の物件Cの場合は「修繕積立金（預託金）」100万円となっているため、3,300万の販売価格に対し一時金は425万円〜となります。

また、リフォーム費用に関しては注意が必要で、築年数が多くて安価な別荘を購入、フルリフォームしようとすると延床面積100㎡の物件であっても3,000万円かかる計算。

もちろん毎週のように通ってDIYで気長に安く仕上げるということも不可能ではありませんが、その間も維持管理費がかかり続けるということを忘れてはいけません。

別荘にかかる維持管理費の内訳

ここからは、別荘の維持管理にかかる費用を見ていきます。
別荘の維持管理には、以下の6項目が必ず必要になります。

1. 管理費・共益費
2. 電気・ガス料金
3. 上下水道料金
4. 通信費
5. 火災保険料
6. 修繕費
7. 温泉利用料・更新料

項目ごとに詳しく見ていきます。

1. 管理費・共益費

管理費・共益費は、別荘地内の別荘であれば必ず設定されているもので、以下のような敷地と別荘の管理を管理事務所で行ってくれます。

• 定期巡回
• 落ち葉の掃除
• 冬場の除雪
• 街灯の点検
• ゴミの管理
• 道路の維持管理
• 水道施設の維持管理

上記に加え、鍵の預かり、オーナー不在時の荷物受け取り、空気の入れ替えなど、オプションを追加することでハウスキーピング的なサービスを行ってもらえる場合もあります。

基本管理費に含まれる内容はそれぞれの別荘地の管理事務所によって異なるので、契約時にしっかりと確認しておくことをお勧めします。

また、管理費と共益費は別荘地によっては共通でまとめてある場合もあります。

	管理費・共益費（年額）
物件A	176,000円
物件B	173,800円
物件C	293,700円
物件D	292,936円

管理費や共益費は土地の大きさや価格というよりは、別荘地によってかなりばらつきがあり、軽井沢は管理費・共益費が高い傾向にあります。

そのためもあり、一般的な別荘の維持管理費が年間50〜60万と言われているのに対し、軽井沢では年間70万〜100万程度と言われています。

2. 電気・ガス料金

別荘を利用していない日でも、電気・ガスの基本料金がかかります。

エリアやプランによって価格は異なりますが、おおよそ2,500〜4,000円 / 月が目安。仮に¥3,500として、年額にすると42,000円となります。

維持管理費（年額）	合計	管理費・共益費（年額）	電気・ガス料金（年額）
物件A	218,000円	176,000円	42,000円
物件B	215,800円	173,800円	42,000円
物件C	335,700円	293,700円	42,000円
物件D	334,936円	292,936円	42,000円

3. 上下水道料金

那須の上下水道基本料は3,200円 / 月ほど、軽井沢の上下水道基本料は7,600円 / 月ほどということ（2024年現在）なので、年額にするとそれぞれ38,400円（那須町）、91,200円（軽井沢）となります。

維持管理費（年額）	合計	管理費・共益費	電気・ガス料金	上下水道料金
物件A	256.400円	82,000円	42,000円	38,400円
物件B	254.200円	173,800円	42,000円	38,400円
物件C	426,900円	293,700円	42,000円	91,200円
物件D	42,6136円	292,936円	42,000円	91,200円

電気・ガス・水道ともに基本使用料なので、たくさん使えばその分が加算されていきます。

4. 通信費

別荘でもリモートで仕事をしたりネットTVを楽しんだりするためには、インターネットの契約が必要になります。

プロバイダーや契約プランにもよりますが、およそ5,000〜9,000円程度 / 月、中間値の7,000円だとして年額だとおよそ84,000円になります。

	維持管理費（年額）	管理費・共益費	電気・ガス料金	上下水道料金	通信費
物件A	340,400円	82,000円	42,000円	38,400円	84,000円
物件B	338,200円	173,800円	42,000円	38,400円	84,000円
物件C	510,900円	293,700円	42,000円	91,200円	84,000円
物件D	51,0136円	292,936円	42,000円	91,200円	84,000円

5. 火災保険料

火災保険への加入は任意ですが、不在の間に落雷や山火事・放火などで火災が発生し、自分の別荘だけでなく周囲にまで被害を広げてしまったら大変なことになってしまうため、加入は必須です。

ただ、日常的に暮らしている住居とは違い、たまにしか人が訪れない別荘は「空き家」扱いとなり、通常の住居よりも火災保険料が高くなったり、そもそも別荘用の火災保険を扱っていない保険屋さんもあるそう。

住んでいる人がいないということは火事が起きてもすぐに対処できず、延焼する可能性が高いこと、山火事などで火災が起きやすいこと、木造で火災に強くない構造が多いこと、などから別荘は敬遠されるのです。

さらに、火災保険は別荘の延床面積や築年月だけでなく、構造や保障内容などさまざまな条件で算定されるため、これといった相場が存在しません。

というわけで、一般の住宅の相場「2.5万円程度（10年契約で25万円）」より高めの設定ということで年額5万円として考えてみます。

	維持管理費（年額）	管理費・共益費	電気・ガス料金	上下水道料金	通信費	火災保険
物件A	390,400円	82,000円	42,000円	38,400円	84,000円	50,000円
物件B	388,200円	173,800円	42,000円	38,400円	84,000円	50,000円
物件C	560,900円	293,700円	42,000円	91,200円	84,000円	50,000円
物件D	56,0136円	292,936円	42,000円	91,200円	84,000円	50,000円

実際に別荘の購入を考える際には、ネットで見積もりを依頼できる会社が複数ありますので、いくつか見積もりを取ってみて検討してみてください。

修繕費

一般的な住宅では、築15年ほど経過すると修繕の必要性がどこかしら出てきて、雨漏りや腐食など場合によっては大規模な修繕が必要になる場合もあります。

特に年中利用している居住住宅に比べると、たまにしか利用されない別荘は痛みやすい傾向にあるため、不測の事態に備えて修繕費を必要経費として積み立てておくことが大切。

築浅別荘や新築分譲別荘については最初の数年は修繕の必要がないかもしれませんが、毎月1〜2万は修繕費として積み立てたいところです。

	維持管理費（年額）	管理費・共益費	電気・ガス料金	上下水道料金	通信費	火災保険	修繕費
物件A	410,400円	82,000円	42,000円	38,400円	84,000円	50,000円	20,000円
物件B	408,200円	173,800円	42,000円	38,400円	84,000円	50,000円	20,000円
物件C	580,900円	293,700円	42,000円	91,200円	84,000円	50,000円	20,000円
物件D	58,0136円	292,936円	42,000円	91,200円	84,000円	50,000円	20,000円

温泉利用料・更新料

物件Aと物件Bはそれぞれ温泉引き込み可能な物件で、初期費用に温泉権利金を計上したため、毎月の温泉利用料と、権利金の更新料もかかることになります。

温泉利用料は物件Aの場合「給水施設維持管理費：4,290円 / 月」がそれに当たると思われ、物件Bの場合は「温泉基本料金39,600円 / 年」となっています。

また、温泉権利は10年に一度更新となり、更新料が66万円（那須の場合）なので、年額にすると6.6万円。

それぞれ年額にして合算すると、物件Aは117,480円、物件Bは105,600円が年間経費となります。

	維持管理費（年額）	管理費・共益費	電気・ガス料金	上下水道料金	通信費	火災保険	修繕費	温泉経費
物件A	527,880円	82,000円	42,000円	38,400円	84,000円	50,000円	20,000円	117,480円
物件B	513,800円	173,800円	42,000円	38,400円	84,000円	50,000円	20,000円	105,600円
物件C	580,900円	293,700円	42,000円	91,200円	84,000円	50,000円	20,000円
物件D	58,0136円	292,936円	42,000円	91,200円	84,000円	50,000円	20,000円

ここまでで、那須の温泉付き別荘と軽井沢の別荘、年間維持管理費は販売価格に関わらずおよそ50万円台〜ということが見えてきました。

その他見込まれる維持管理費

上記であげたのは、別荘の維持管理費として確実に見込まれる最低ラインの金額ですが、それ以外に以下のような出費が考えられます。

• 交通費
• 娯楽費・食費
• 草刈り・庭の手入れ
• ハウスクリーニング代
• ローン金利

例えば、自宅から別荘に行くのに高速往復＋ガソリンが毎回3万円かかるとして、年に10回往復した場合、交通費だけで年間30万。

別荘に出かけた際にマリンスポーツやレジャー、ケータリングサービスなど娯楽や食事にもお金がかかります。

さらに、草刈りや庭の手入れ、エアコン掃除やカビ取りなどの外部サービスを年に1回でも利用すると、別荘の大きさやエリアにもよりますが7万〜20万程度は必要になります。

また、別荘購入の際に住宅ローンを組んでいる場合には、ローン金利がかかります。

そう考えると、維持管理費だけでも年間100万円〜の予算を見込む必要がありそうですね。

別荘にかかる税金

次に、別荘を所有していることで発生する税金について見ていきます。

税金も継続的にかかり続ける経費であり相続や売却の際のネックにもなる存在なので、注意が必要です。

固定資産税

固定資産税は、別荘の価値によって変動し、毎年額が異なりますが、ある程度は把握しておいた方が安心です。

別荘購入の際に固定資産税も日割りで支払うことが多いので、その時にはその年の固定資産税がわかると思われますが、以下の計算式から割り出すことができます。

固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4%（標準税率）

固定資産税評価額というのは、土地や建物の評価額で年々変動していきますが、販売価格のおよそ70％ほどと言われています。

物件A〜Dに当てはめてみると、

	販売価格	評価額（70%）	固定資産税額（1.4%）
物件A	1,950万	1365万	191,100円
物件B	9,000万	6,300万	882,000円
物件C	3,300万	2,310万	323,400円
物件D	1億5,800万	1億1060万円	1,548,400円

固定資産税は土地建物の価格と比例して推移するため、おのずと高い物件は固定資産税額も高くなります。

税率の1.4%は一般の住宅と同じ税率ですが、「別荘＝贅沢品」と判断された場合は市町村によってより高い税率が適用される場合もあるそう。

住民税

住民税の負担額は一般的に市町村民税3,500円＋都道府県民税が1,500円＝合計5,000円程度です。

ほぼ全国一律ですが、那須の場合は年額4,700円の「家屋敷課税」が適用され、軽井沢は「長野県森林づくり県民税500円」を加えたは年額5,500円となっています（2024年現在）。

	販売価格	税金合計（年額）	住民税	固定資産税額（1.4%）
物件A	1,950万	195,800円	4,700円	191,100円
物件B	9,000万	886,700円	4,700円	882,000円
物件C	3,300万	328,900円	5,500円	323,400円
物件D	1億5,800万	1,553,900円	5,500円	1,548,400円

都市計画税

別荘のある地域が都市計画区域に該当する場合、道路やインフラの整備、緑地化などより住みやすくするための整備事業に充てるための税金「都市計画税」が課税されます。

都市計画税の税率は市町村によって異なり、固定資産税評価額×0,3%以内とされています。

今回例に挙げた４つの物件では、物件Cのみが都市計画地域のため、軽井沢町の税率固定資産税評価額×0,2%で計算・課税されます（2,310万×0,2%＝46,200円）。

	販売価格	税金合計（年額）	都市計画税	住民税	固定資産税額（1.4%）
物件A	1,950万	196,100円		5,000円	191,100円
物件B	9,000万	887,000円		5,000円	882,000円
物件C	3,300万	374,600円	46,200円	5,000円	323,400円
物件D	1億5,800万	1,553,400円		5,000円	1,548,400円

その他の税金

別荘のあるエリアによっては、別荘税が課税される場合もあるそうです。

また、別荘を相続する際には相続税、貸別荘として運用する場合は所得税などもかかります。

別荘の一時金・維持管理費&税金の合計

最後に、今回の４例でかかる維持管理費と税金額、購入時の一時金をまとめてみました。

	販売価格	維持管理費合計（年額）	税金合計（年額）	合計年間負担額	購入時一時金
物件A	1,950万	527,880円	196,100円	723,980円	約400万
物件B	9,000万	513,800円	887,000円	1,400,800円	約637万
物件C	3,300万	580,900円	374,600円	955,500円	約325万
物件D	1億5,800万	58,0136円	1,553,400円	2,133,536円	約1,230万

こうして計算をしてみると、一般に言われている「年額50〜60万円程度」にギリギリ納まりそうなのが物件A（温泉を引き込まない場合）となり、販売価格が1,000万円台程度の物件で、大規模な修繕がなければなんとか・・・という感じです。

ただ、この試算ではほぼ確実にかかる経費のみを控えめに計上しているので、実際にはプラス50〜100万 / 年はかかると思われます（交通費や修繕費、外部委託費、電気ガスなどの使用料、ローン金利など）。

そのため、「年間150万くらいは経費にかかっても大丈夫」と言えそうかどうかが、別荘を購入しても快適で安心して使えるかどうかの目安になるのではないかと思います。

逆に、全く別荘を利用しなくても、上の表だけの金額は毎年かかるということになるので、別荘購入の際には販売価格だけでなく、維持管理費や税金についてもあらかじめしっかりと試算をすることをお勧めします！

より手軽に別荘を持つならシェア別荘

実際に計算をしてみると、別荘を所有するには思った以上にお金がかかることが分かりました。

「別荘」というからには、自宅とは別に所有しているわけで、普段の生活にも同等もしくはそれ以上のお金がかかっていることを思うと、かなりの負担額となりそうです。

一度は購入した別荘を手放す人が多い理由のひとつが、この維持費の高さにあり、さらになかなか売れない原因ともなっています。

そこで、より手軽に別荘を所有できる新しいスタイルとしてここ数年欧米を中心に広がっているのが、「シェア別荘」。

別荘の所有に関わる様々な手間や経費を抑えつつ、別荘所有のような体験ができることから日本でも30代〜40代の働き盛り層を中心に注目を集めています。

シェア別荘とは

シェア別荘とは、その名の通りひとつの別荘を複数のオーナーでシェアするという考え方です。

このシェア別荘の流行は日本のみならず、アメリカ・カリフォルニアで2021年に創業した「PACASO（パカーソ）：https://www.pacaso.com/」は、「これまで超富裕層しか所有できなかった大豪邸別荘を、共同所有という形で実現させる」ことをコンセプトに成功を収めています。

ひとことにシェア別荘と言っても、日本では「シェア別荘型」システムでいくつか異なるパターンが展開されているので、主な３つのタイプについて簡単にご紹介します。

所有型シェア別荘

最もオーソドックスなシェア別荘の形態が、「所有型」です。

ひとつの物件を10〜20人のオーナーで割り勘購入し、それぞれに割り当てられた日数内で別荘として利用するというもので、別荘を資産として所有するので固定資産税が別途発生します。

プール付き・温泉付きなど、個人で購入しようと思うと高額すぎるような物件を割り勘で購入できるのが大きな特徴です。

利用権型シェア別荘

ひとつの物件をシェア購入するのではなく、別荘を使える権利を購入するのが、利用権型シェア別荘。

多くの場合、異なる場所に複数ある貸別荘型の宿泊施設が利用できるリゾート権で、リゾートホテルの会員権に似たシステムです。

リゾートホテルとの大きな違いは、宿泊するのがホテルではなく1棟貸しの別荘ヴィラタイプの宿泊棟で、プライベート感が高く閉塞感が少ない、というところですね。

サブスク型シェア別荘

サブスク型シェア別荘は、上記の利用権型シェア別荘に似ていますが、利用権型が最初に利用権を「購入」するのに対し、月単位または年単位で定期購入しながら利用する、というスタイルです。

通常、数ヶ月〜の最低契約期間が決まっていますが、とりあえず1年だけなど短期で気軽に始められるのが特徴。ただ、人気の時期は予約が集中して希望の別荘に泊まれないなどのデメリットもあるようです。

別荘のサブスクリプションサービスについては、こちら↓の記事で比較しています。

2024年注目のシェア別荘2選

シェア別荘にも色々ありますが、今回は2024年に注目したいシェア別荘「Grande」と「Residence Villa」をご紹介したいと思います。

このふたつのシェア別荘シリーズは、同じ運営会社（マリントピアリゾート）によるもので、それぞれに特徴があります。

こちらの記事↓ で詳しく取り上げていますので、読んでみてくださいね！

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というわけで、今回は別荘の維持管理費が実際いくらかかるのかの試算と、手軽に始められるシェア別荘についてまとめてみました。

今後の別荘選びの選択肢のひとつとして、参考にしていただけたらと思います！