中古別荘購入の注意点＆リスク回避ならシェア別荘

ここ数年、改めて注目を集めているのが別荘。

少し前までは旅行というとホテルや旅館というイメージでしたが、アウトドアブームやコロナ禍を経て、他の利用客との接点が少なく気兼ねのないプライベートな滞在ができることから、需要が深まっています。

またコロナ禍ではリモートでの働き方も定着し、1箇所に留まって生活も仕事もするのではなくていわゆる「憧れのセカンドハウス」を持ちそこでリフレッシュしながら仕事をしたいという層も増加。

さらに、犬や猫のペットブームも相まって、「大切な家族と一緒にバカンスを過ごせる別荘が、どこかいいところに欲しいな」というニーズも増えています。

別荘というと、80年〜90年代のバブル時代にも流行したことがあり、夏休みは家族で軽井沢や小淵沢など避暑地に購入した別荘に行く、というスタイルが高ステイタスの証のような時代でした。

この「昭和の別荘ブーム」は平成に入ってから一旦終焉を迎えましたが、令和になって「中古別荘物件」として再注目されています。

土地の選定や土壌の改良、設計、建築を経ずに買ったらすぐに利用できるという利点があり、価格も手頃で手が出しやすい点から、中古別荘の購入を検討している方も多いかと思います。

そこで今回は、中古別荘購入の際の注意点や問題点、リスク回避方法についてまとめてみました！

中古別荘購入の際の注意点

別荘を持ちたい！と考えた時に、最も手っ取り早い方法が「売りに出ている中古別荘を買う」というものです。

上記に挙げた以外にも、買ったらすぐに活用できるという大きなメリットがありますが、中古別荘の購入を考える際にはしっかりと把握して検討すべき注意点があるのも事実。

ここでは、そんな中古別荘購入の際の注意点を３つ、挙げてみます。

１、リフォーム代がかかる

中古別荘の販売サイトを覗いてみると、100万円以下とか信じられないような価格で売られている物件を目にすることがあります。

そのくらいの価格なら気軽に購入して、使いながら様子を見てもいいかな〜なんて安易に手を出してしまいそうですが、格安物件は購入後に大掛かりなリフォームが必要になる場合も。

現在売りに出されている中古別荘には、築年数30年といったものも多く、家全体のメンテナンスはもちろん、給湯や水道など水回りのリフォーム、壁紙や建具の手入れ、外壁塗装など、リフォームに莫大な費用がかかることがあります。

大掛かりなリフォームが必要な物件の場合、そのリフォーム予算は80万円〜100万円 / 坪は見た方がいいとのこと、比較的コンパクトな物件でも50坪（150m2）くらいはあるとして、5000万とかリフォームにかかってしまう計算に！

たまに利用するだけだし・・・といっても、ある程度快適に過ごせてこその別荘。リフォーム代に費やす金額を考えると、いっそ解体して建て直したほうが・・・となると今度は解体費がかかります。

解体費はおよそ5万円 / 坪くらいが相場のため、50坪だと250万円。

そこへさらに新築費用が数千万かかかってくることを考えると、別荘の購入というのはぱっと見よりもずっとお金がかかる可能性があるということを覚悟しておく必要はありそうですね・・・！

２、維持費がかかる

中古物件に関わらず、別荘を所有するということは毎月継続的にかかる費用が発生します。

主な維持費としては、以下の9点。

管理費

毎週のように利用して自分で管理ができる場合はかかりませんが、管理別荘地内の別荘だったり、管理を委託する場合には固定費（平均して月2万程度）が発生します。

水道光熱費

たまにしか利用しないという場合でも、毎月上下水道代や電気ガス料金の基本料がかかります。

税金

固定資産税・都市計画税・住民税均等割などが課税されます。

火災保険料

利用する頻度が低い別荘の場合は、通常の住宅用火災保険が使えず別荘用のプランに加入する必要がある場合もあります。

通信費

別荘であってもインターネットやネットワークTVなど利用するとして、wifiの開設と毎月の使用料がかかります。簡易的にポケットwifiなどで代用も可。

修繕費

雨漏りや水道管の破損など、経年や天災によって発生する修繕費はしっかりと確保しておく必要があります。

特に中古別荘の場合は、この修繕費にかかる費用が近い将来に続々と発生する可能性があるため、毎月数万規模で積立てをして準備をしておいた方が無難です。

交通費・娯楽費

自宅と別荘の間を往来するための交通費や、薪ストーブ用の薪、滞在中の食費など、別荘を利用するたびに発生する費用もバカになりません。

離島や自宅から遠い場所であればあるほど、毎回の交通費は特に考慮しておく必要がありますね。

家具・家電などの購入費

快適な別荘として機能させるためには、ある程度の家具や家電を揃える必要があります。

夢の別荘ならなおさら、こだわりの家具や家電を少しづつでも揃えたいという方も多いのでは・・・、しっかりと予算を組む必要がありそう。

セキュリティ

使用していない間は空き家と同じ状態になっている別荘、空き巣が心配・・・という方はALSOKなどの警備システムをつける場合もあるでしょう。

防犯カメラを設置しても、遠隔地だとすぐに対処ができないため、やはり管理を委託することりなり、費用がかかります。

草刈り・庭の手入れ

別荘の維持で大変なことのひとつが、草刈り・庭の手入れです。

「そんなの自分で行った時にやればいい」と思っていても、毎回別荘に行くたびに草刈り・草むしりではせっかくの休暇も休まりません。

とはいえ、業者に依頼すると当然お金がかかります。料金は庭の大きさによって異なりますが、30坪で1回2~3万円程度だそう。年に2回は必要だとすると5万円。10年で50万円と思うとけっこうかかります。

2022年に公表された「複数拠点生活に関する意向調査」によると、別荘の維持管理費は物件もよるものの、平均約5.4万円/月だそう。10年で648万円の計算です。

築年数の多い中古物件となるとさらに数万円の修繕費積立が必要になるかもしれません。

そう考えると、手頃な中古物件を買って、ゆっくり通って修繕し、いずれ住めるようにすればいいや・・・と呑気なこともなかなか言ってはいられない気がしますね。

３、負の遺産になってしまう

別荘の購入を考える方の多くは、「家族の思い出を作りたい」「自分が出資して購入したものを、次の世代にも残してあげたい」「孫の世代まで一緒に楽しみたい」そんな夢を持っているのではないでしょうか。

ただ、様々な事情が重なって、別荘自体が負の遺産として次の世代に残ってしまうこともあります。

使用頻度が減り、固定費だけが続く

最初は家族で頻繁に使っていた別荘も、子供が思春期を迎えるあたりから利用する頻度が減り、管理も行き届かなくなるため、到着と同時に草刈り、掃除、布団干し・・・それがさらに足を遠のかせ、気がつくと毎月の固定費だけを支払い続けるだけの存在に。

それではもったいない！と足を運ぶも、やはり快適に滞在するための手入れだけで丸1日を費やしてげんなり・・・そんな負のスパイラルを経験したことがある人も、実は少なくないのでは。

高額で売れない

そうなってから売却しようと思っても、思うような値段がつかない場合が多いのが現実。

築年数はさらに増えて建物の価値は査定されないばかりか、リフォーム代も売却代には反映されにくいため、土地のみの価値しかありません。
どんなにお金をかけてカッコよくリフォームしても、それが販売価格に乗らないというのは悲しい現実ですね・・・。

さらに、建物が老朽化してしまっている場合などは解体費もかかるため、実質マイナスとなってしまうことも。

最終的には「固定費を払い続けるくらいなら、もう手放した方がいい」とタダ同然で引き取ってもらうことになってしまいます。

再建築不可物件だと、さらに厄介

最悪なのは、その物件が「再建築不可物件」だった場合。

市街化調整区域の建物には多いそうですが、「元々建ててある建物を取り壊して別の建物を建てることができない」という条件付きの物件です。

そうなると、解体したところで新築できないため、骨組みだけの状態にして新たに全てリフォームするか、解体して駐車場とか資材置き場として使用するしか用途がなく、売却するハードルが上がります。

所有者が使用していなくても、売れるのを待っている間にも、固定資産税はかかり続けます。たとえ「無料であげます！」と不動産屋さんに言っても、不動産屋さんだって売れるか分からない物件の固定資産税を払いたくないので、引き取ってもらえない可能性が高いです。

このように、格安の中古物件はぱっと見の値段は安くても、実際には追加の予算がかかったり、高く売れなかったりと注意しなくてはならない点が多くあります。

購入するときに、手放すときのことまで考えるのはなかなか難しいですが、景観やアクセス、周囲の環境など「土地として魅力的かどうか」「土地として売却できるか」ということを念頭において検討することをお勧めします。

シェア別荘という選択も

ここまで読んでいただいた方の中には、「なんだか別荘を持つ気持ちが萎えてしまった・・・」という方も居るかもしれません。

確かに、「これなら間違いなくずっと安心して持っていられる」という別荘を所有するというのはなかなかハードルが高く、予算や準備期間にかなりゆとりがないと難しいという現実があります。

それでも、「気軽に出かけられるセカンドハウスを持ちたい」という夢を持つ人にとって心強いサービスが、「シェア別荘」。

ここ数年で日本全国に急速に拡大している「シェア別荘」とは、その名の通り「別荘を他のオーナーとシェアして利用する」というシステムですが、通常の別荘とは異なる点がいくつもあります。

シェア別荘のメリット

シェア別荘と普通の別荘の違い（メリット・デメリット）についてみてみましょう。

リーズナブルに別荘が所有できる

シェア別荘として販売されている物件は、土地の広さや設備（プールや温泉など）がかなり充実しているものも多く、実際に同じ別荘を個人で建てたりリフォームしようとすると億単位などかなり高額になりそうなものばかりです。

それに比べて、シェア別荘では複数のオーナーと割り勘で購入するイメージなので、より現実的な価格帯での購入が可能になります。

この点が、何はさておきシェア別荘の大きな特徴です。

ハウスクリーニングやリネン清掃、庭の管理が不要

個人所有の別荘の場合、定期的に清掃などを行ってくれる管理会社と契約をしない限りは、自分で清掃やお庭の管理をしなくてはいけません。

個人別荘を利用したことがある人には、「別荘についたらまず掃除と草むしり」という経験をした人が多いと思います。

プールがついていたり敷地が広かったりと別荘が充実していればしているほど、掃除の範囲が広がり、それこそ掃除や草むしりだけで1日目は終了・・・ということも。

その点、シェア別荘では運営会社がそれらの管理を担ってくれるため、オーナーは常に快適な状態の別荘で滞在を楽しむことができます。

（そうでなければ、特定のオーナーは全く掃除をしない、うちばっかりいつも片付けをしている・・・等と面倒な喧嘩が勃発してオーナー同士ギスギスしてしまいます・・・。）

海外のバカンスのように、1ヶ月とか滞在できるなら1日や2日掃除に費やしても良いかもしれませんが、日本のように長くても1週間といった滞在形式の場合は、到着した瞬間からゆっくりくつろげるのは大きなメリットですね。

修繕やリフォームも運営会社で行う

経年劣化などによって必要になる修繕やリフォーム、個人所有の別荘だと全て自分で負担しなくてはならず、それが数年に一度であっても、かなりの出費になります。

シェア別荘の場合は、必要な修繕やリフォームは運営会社が担ってくれるため、自分で工務店に見積もりを依頼したり、修繕を手配したり・・・といった手間も出費も不要です。

そもそも建物というのは放置するよりも使っている方が長持ちするというものなので、自分が利用しない間も別のオーナーが利用して家の状態が保たれる上に、管理メンテナンスもおまかせでやってもらえる、というのは楽ちんでいいですね

家具や家電など全て必要なものは揃えてある

別荘を購入した場合、普通は空っぽでは住めないですよね。

冷蔵庫やキッチンなどの家電や、ソファー、テーブル、ベッドなどの家具、カーテンやブラインドなど・・・、一式を揃えるとなるとかなりの予算が必要になります。

逆に、前のオーナーが残していった古い家電や家具があったとしても・・・、そのまま全てを使い続けるというのはちょっと抵抗ありますよね。

考え方にもよりますが、せっかく休暇で訪れる場所なのだから、快適に使えるハイスペックの家具や家電を置きたい、と思う人も多いでしょう。

高級路線のシェア別荘では、内装にもかなり力を入れてあるため、デザイン性にも機能性にも優れた家具や家電が備えてある場合がほとんど。お手軽に利用を始められます。

通信やセキュリティーも整っている

シェア別荘物件では、Wifi環境や、セキュリティーシステム、火災保険等もあらかじめ備えてある場合がほとんどかと思います。

普通の別荘であればWifiの開設からしてかなりの手間や料金がかかる場合もあることや、利用していない間の安心感を考えると、これらがあらかじめ備わっていることは嬉しいです。

固定資産税など税金は他のオーナーと割り勘

ひとつの物件を複数のオーナーで所有するので、その物件に関わる固定資産税などの税金も、みんなで割り勘することになります。

所有するだけでかかってくる固定費のため、負担額が少なくて済むのはありがたいですよね。

このように、シェア別荘では、個人で別荘を買うよりも予算・手間・利便性などに優れているため、別荘を個人で購入するのはハードルが高いと感じる人々からのニーズが高まっています。

シェア別荘のデメリット

前項で挙げたように、中古別荘を購入する際の不安な点を補ってくれる「シェア別荘」ですが、人によってはデメリットと感じるだろう点もあります。

自分好みのカスタマイズができない

子供の背丈を柱に刻んだり、趣味の部屋を作ったり、好きな絵を飾ったり、着替えを常備したり・・・、そういった「自分の家」的な使い方ができないというのは、シェア別荘のデメリットのひとつです。

自分が宿泊しない時には他のオーナーさんが利用しているため、あくまでもニュートラルな状態を維持しておく必要があります。

また、当然ですが勝手に増築したり塗装を変えたりすることもできません。

それはそれで、ついつい物を溜め込んでいつのまにか倉庫みたいになっちゃった・・・ということもなく、余分にお金を使うリフォームもしなくて済むということにはなりますね。

逆に、DIYが大好きで「自分で少しづつ造り上げたい！」タイプの人には物足りないかもしれません。

長期滞在できない

シェア別荘とはその名の通り、複数のオーナーでひとつの物件を所有するシステムです。

多くの場合、それぞれのオーナーは「年間〇〇日」と確約された日数であらかじめ予約をして利用するため、ひとりで何ヶ月も利用し続けるということはできません。

年の半分は別荘で過ごす「セミ移住生活」や「セカンドハウス生活」をしたい方には向いていないと言えます。

他人と共有が嫌な人には向かない

自分がいない間に他の人に利用されている、という感覚がそもそも苦手な人には正直向いていません。

つけた覚えのない小さな傷がある、前回と食器が変わっている、新品だった家電に少し使用感が出てきている・・・、そういった変化に対して大きな抵抗感を感じる場合には、シェア別荘はあくまでも「別荘スタイルのホテル」に近いものだという認識を持つと良いかと思います。

予約が必要

利用に際してあらかじめ予約を入れておかなくてはならない、という点もあります。

ふと思いついて「今日仕事終わりで別荘行こうか！」とはできないし、当日になって体調が悪く「やっぱり来週にしよう！」でもキャンセル手続きが必要になってしまいます。

なので、「あんまり予定に縛られたくないんだよね・・・」というタイプの方には少し窮屈に感じてしまうかもしれませんね。

より手軽に始めるなら別荘リゾート会員権

一つの物件を複数のオーナーでシェアするシステムが基本的なシェア別荘のコンセプトですが、ここ最近主流になってきているのが「複数の物件を利用する権利を購入する」というシステムです。

リゾート会員権を購入することで日本各地の施設を利用できるという点で、90年代ごろに流行した、エクシブなどリゾートホテルの会員権に似ていますが、宿泊するのがプライベート感が高く複数人数で利用しやすい別荘ヴィラタイプ、というのが大きな違いです。

リゾートホテルは場所こそ違えど、ホテルの中に入ってしまえばどこも似通った作りをしていて、部屋のランクにもよりますがやや閉塞感があり、宴会場や大浴場では他の利用客と接する機会もあって、ちょっと気疲れしてしまうという面も。

コロナ禍を経て宿泊体系の変化もあり、「できるだけ家族や身近な人とだけ、安心して気兼ねせずに過ごしたい」と考える人が増えたことから、リゾート会員権で利用できるシェア別荘型のリゾート施設の需要が高まっています。

この会員制リゾート会員権システムの業界最大手「Grande」を例に、いくつか特徴をあげてみます。

全国各地の別荘をお得に利用できる

「Grande」は会員制の利用権システムで、日本国内の各地60以上ある貸別荘型ヴィラを、一般価格よりお得に利用することができます。
大型のラグジュアリーヴィラだと、1回の利用料金が通常価格よりも15万〜20万もお得になるケースも。

5,000円〜/名という、ビジネスホテルよりもリーズナブルな価格で、快適なヴィラに宿泊できるということで、家族は元より、友達や従業員サービスとしても利用されています。

会員権にはランクがあって、あらかじめ付与されたポイント数により、年間の利用可能日数が変わります。

固定費は年会費のみ

一度会員権を購入すると、後々かかるのは年会費10万円のみ。

管理費や修繕積立費が含まれていて、固定資産税や火災保険料の負担もないため、普通に別荘やリゾートマンションを所有するよりずっと少ない固定費で済みます。

予約が取りやすい

会員の数を1施設あたり最大12組までと限定した「少数オーナーシステム」で、特典として一般宿泊よりも早い時期（10ヶ月前）から予約できるので、GWや夏休み、年末年始など予約が集中しやすい期間でもゆとりを持って予約できます。

人気の施設はいつも予約が取れなくて・・・というストレスがないのは大きい魅力ですね◎

犬同伴OKの施設が多い

ここ数年で急激に需要も増え、「家族の一員のわんちゃんと一緒に旅行ができるのがあたりまえ」になりつつある昨今。
とはいえ、まだペットと一緒に泊まれるホテルなど宿泊施設は限られています。

「Grande」ではわんちゃんも同伴できるヴィラ、プライベートドッグラン付きのヴィラなど、愛犬家にうれしい施設が多く用意されていて、今後も拡充予定です。

客室温泉やプールを完備

ほとんどの施設に客室温泉やプライベートプールを完備で、季節を問わずラグジュアリーで特別な滞在ができるというのも特徴のひとつです。

どちらも通常のホテル泊ではなかなか手に入らない、ヴィラスタイルのシェア別荘だからこその体験ですよね。

様々なスタイルの宿泊が選べる

日本各地にある施設からどこを選ぼう、と考えるのも楽しいですが、施設それぞれに個性があり、多様なスタイルを楽しめるのもGrandeならでは。

グランピングスタイルのテントから、高級な大型ラグジュアリーまで、幅広く選べます。

会員権のランクによって付与されるポイントと、施設ごとに割り振られたポイントから、「今回は子供連れだしカジュアルに」とか、「この日は特別な日だから、ラグジュアリーに」などと選ぶ楽しみもあります。

Grandeのシェア別荘の一例
 

日本最大級のシェア別荘会員権「Grande」の特徴を簡単に説明してみましたが、どんな施設があるのか少し見てみましょう！

Private Villa Glamping 富士山中湖

関東からもアクセスしやすい、山中湖にある、Private Villa Glamping 富士山中湖。

 
専有面積500㎡超という広大な敷地からは、富士山をすぐ近くに望むことができ、開放的で非日常が味わえるのが特徴。

焚き火やバレルサウナといったグランピングの要素を取り入れた施設で、カジュアルなテントタイプと、ラグジュアリーなヴィラタイプの2種類から宿泊を選べます。

全室にプライベートプール＆サウナ＆天然温泉を完備、プライバシーが守られるよう配慮した作りになっています。

個性的な形のテント（最大定員５名）も、非日常感があって◎
高規格の高級グランピング体験ができます。3棟のうち1棟はわんちゃん同伴可です。

120㎡の広々としたヴィラ（最大定員６名）では、ゆったりと富士山のある生活を味わえます。
ヴィラも4棟のうち1棟はわんちゃんOKで、家族水入らずの滞在が楽しめますね。

Residence Villa AWAJI MARE｜淡路市大谷

リゾート地として人気が集まっている淡路島に2024年5月オープンの「Residence Villa AWAJI MARE」。
一棟貸しで、1日1組限定のプライベートヴィラです。

人気の淡路西海岸エリア、由良マリーナからすぐの好立地。

敷地面積494.10㎡、床面積191.90㎡と、広々とした空間に、落ち着いた色合いのモダンなインテリアが並ぶ、大人の雰囲気のラグジュアリーヴィラです。

自然との調和を考えて設計されたヴィラは居心地が良く、ゆったりと落ち着いたひと時を演出してくれます。
インテリアはデザインと機能性を兼ね揃えたアルフレックスで統一、まるで芸術作品のような趣です。

そして、特筆すべきが、海と繋がっているかのようなプール！

この景色をひとりじめできるなんて・・・、なんて贅沢な。

さらに、サウナルームとインフィニティールーム、アウトドアリビング、BBQスペースと、設備も充実、家電もハイスペックで整えられています。

最大8名まで利用可能なので、お友達家族や３世代での利用も◎
特別な記念日や、お祝いに、極上の滞在ができそうな極上の別荘ですね・・・！

Auberge Villa Kuon – 久遠 –｜京都 天橋立

日本三景のひとつ、天橋立からほど近い宮津市にあるのは「Auberge Villa Kuon – 久遠 –」。

古き良き京の都を思わせる、和テイストの落ち着いた出立ちの別荘で、こちらも1棟のみの完全プライベートヴィラです。

和モダンで統一されたリビングスペースからは、美しい日本海を見渡すことができます。

2Fには2種類の天然温泉が楽しめるオーシャンビューのお風呂が。

広々と開放的なプールも海に面していて、本当に気持ちよさそう。

そして、「Auberge Villa Kuon – 久遠 –」の特徴は、お料理にもあります。
プライベートダイニングに、京都・祇園の予約が取れないお店の姉妹店シェフによる、出張ディナーが味わえるのです・・・！

地元宮津の新鮮で上質な食材を使った本格創作料理が味わえ、温泉、プールと、こちらも極上の滞在になりそうですね・・・！

いくつかご紹介してみましたが・・・、どれも個人で所有するにはかなりハードルが高そうな、大きくて高級なヴィラばかりですよね・・・！

普通に貸別荘として利用するにも、高額になる上になかなか予約が取れなさそう・・・、そんな高級別荘をお得に利用できる会員制のシェア別荘利用権、別荘の購入を考えている方への選択肢としてオススメです☆

以上、中古別荘購入の注意点やリスク回避法としてのシェア別荘、さらに会員制のシェア別荘利用権とその例についてまとめてみました。

参考にしていただけたらと思います！